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INFORMATIONS IMMOBILIERES

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Titrer un terrain au Maroc

La procédure d’immatriculation est régie par le Dahir  du 9 Ramadan 1331 (12 août 1913). Elle permet l’établissement d’un titre de propriété inscrit sur un livre foncier. L’immatriculation est facultative. Elle  est rendue obligatoire dans les cas suivants : échange ou aliénation d’immeubles domaniaux, de habous publics ou de saisie immobilière. Elle est vivement conseillée dans le cas de cession. Précision utile, le dépôt d’une réquisition ne peut être retirée.
La Requête
La requête en immatriculation doit être accompagnée d’un dossier précisant :
 Les nom, prénoms, état-civil, qualité, domicile, nationalité et régime matrimonial. En cas d’indivision, mêmes renseignements sont demandés pour chaque copropriétaire avec précision de leur part respective.
 La description de la propriété avec sa consistance et sa nature, en précisant les constructions et plantations existantes.
 L’estimation de la valeur vénale du bien.
 La justification des droits réels existants, par la production de tous actes, documents, contrats et titres de propriété.
Ce dossier est constitué avec l’aide d’un notaire, qui établira la requête et effectuera toutes les formalités de l’immatriculation. Il est adressé au Conservateur de la Propriété Foncière.

Le Bornage

Dans les 10 jours, le conservateur dresse un extrait précisant la date du bornage provisoire. Le conservateur, accompagné d’un géomètre assermenté dirige les opérations de bornage provisoire en présence du requérant, du propriétaire (si ce n’est pas le même), des propriétaire limitrophes et des intervenants révélés. Le requérant indique les limites de la propriété. Les riverains et intervenants font leurs observations et contestations. Sont également établis, la durée de possession, l’état des lieux et toutes autres constations nécessaires. Le géomètre place ensuite les bornes délimitant le périmètre du bien, ainsi que les parties faisant l’objet  d’oppositions de tiers. Le géomètre dresse un plan de bornage provisoire. Il est préciser qu’en cas d’absence du requérant lors de la procédure de bornage, le dossier sera classé sans suite.
Le Procès verbal de bornage
Etape suivante : l’établissement par le Conservateur d’un procès-verbal de bornage, reprenant toutes les informations recueillies sur place, ainsi que l’identité des parties présentes ou représentées Dans les 4 mois qui suivent le bornage, le Conservateur publie au Bulletin officiel le procès verbal de bornage. Les oppositions à l’immatriculation, s’il en existe, seront reçues à la Conservation de la Propriété Foncière dans un délai de deux mois, sous peine de forclusion. En cas de bornage complémentaire, ayant pour effet l’extension des limites de la propriété, un nouveau procès-verbal est dressé et publié dans les mêmes formes et délais que précédemment.
L’établissement du titre foncier
A l’expiration du délai légal, s’il n’y a pas eu d’opposition, le Conservateur procède à l’immatriculation et établi un titre foncier définitif.
la protection de l’acheteur
Dans le cas où la demande d’immatriculation est effectuée par l’acquéreur, les frais en seront à sa charge exclusive. Le notaire établi un compromis de vente avec, comme condition suspensive, l’obtention du titre foncier. A l’issue de la procédure d’immatriculation, le notaire pourra procéder à la vente. Contrairement à de nombreuses rumeurs, les sommes versées au titre du compromis par l’acquéreur sont conservées par la caisse du Notaire. En cas de refus d’immatriculation par la Conservation Foncière suite à des oppositions, le notaire remboursera à l’acheteur les sommes déposées.

Financer un bien immobilier au Maroc

Vous avez quatre possibilités pour acquérir un bien au Maroc
Vous avez les fonds disponibles.
Vous les faites transférer sur un compte dans une banque marocaine et vous payez par chèque lors de la transaction chez le notaire.
Vous financez une partie du bien à l’aide d’un crédit :
Votre banque française ne pourra prendre le bien marocain en garantie, ( une banque étrangère ne peut pas hypothéquer un bien au Maroc) vous devez donc avoir un bien en France que votre banque pourra prendre en garantie. Ensuite transfère des fonds et achat.
Vous ne disposez pas de bien libre d’hypothèque en France :
vous avez la possibilité de contracter un crédit in fine. Idéalement, il faut disposer de 50% du coût de l’acquisition immobilière en capital propre. Une version de ce financement immobilier est la suivante : Vous investissez les 50% de capital dans un produit à capitalisation non spéculative (une assurance vie, une SICAV ou autre OPCVM monétaires ). Si vous en possédez déjà, tant mieux. Votre organisme financier prend ce portefeuille en gage et vous finance l’achat de la maison marocaine. Vous vous engagez pendant une certaine durée (de 7 à 15 ans) à compléter ce produit de capitalisation pour arriver au 100% à la fin de la durée. Les primes périodiques calculées en conséquence permettent d’augmenter la valeur de cet investissement et avec la dernière prime payée vous cèdez le portefeuille à votre organisme financier.
Vous financez votre achat au Maroc :
En tant que non – résident , la banque vous demande d’apporter au moins 30% des frais d’acquisition ainsi que la totalité des frais de mutation par vos propres deniers. Jusqu’à 2002 une garantie bancaire sur le montant emprunté était nécessaire. Désormais, une prise de garantie sur le bien marocain est possible, sous condition qu’il soit titré ou en phase finale de demande de numéro de réquisition.Vous devez évidemment ouvrir un compte en devises ou en Dh convertibles. Le remboursement des mensualités peut se faire en Dh.La condition suspensive d’acceptation de prêt peut être mentionnée dans l’avant contrat, elle n’est cependant pas d’ordre public comme en France et peut ne pas être acceptée par le vendeur. La banque exige normalement une assurance vie liée au contrat de prêt, une attestation médicale peut s’avérer nécessaire. Une vingtaine d’organismes bancaires marocaines proposent des financements immobiliers.
Contacter les banques au Maroc pour avoir des renseignements précis suivant l’évolution de la législation.

Frais d’acquisition d’un bien immobilier au Maroc

Un étranger qui souhaite acquérir un bien immobilier au Maroc devra ouvrir dans une banque marocaine un compte en dirhams convertibles en devises.
Ce compte permettra le transfert de l’argent nécessaire à l’acquisition depuis le pays d’origine vers le Maroc et permettra le rapatriement en cas de revente éventuelle, du produit de la vente et de la plus-value.
Les droits et taxes liés = l’acquisition du bien immobilier sont dus par l’acquéreur. Ces droits varient selon le type de bien (terrain, bâti, terrain nu a bâtir .)
Frais d’acquisition pour les logements a usage d’habitation (Maison, appartement, villa), locaux à usage commercial et les terrains non bâtis avec engagement de bâtir :
Les frais de notaire sont surtout des impôts collectés par le notaire pour le compte de l’état. Il s’agit des < droits de mutation >. A cet impôt viennent s’ajouter les honoraires du notaire.
( % a appliquer sur le prix de vente du bien acquis )
1. Droits d’enregistrement : 3%
2. Conservation Foncière : 1% + 150 Dh (75 Dh fixe et 75 Dh pour le certificat de propriété)
3. Honoraires du notaire : 1%, avec un minimum de perception de 3000 Dh
4. Frais divers (timbres .) : 1500 Dh
5. TVA : 10% du montant des honoraires
Concernant LES TERRAINS NON BATIS, il existe 2 taux aux droits d’enregistrement :
1. L’acquéreur déclare dans l’acte d’acquisition qu’il s’engage a bâtir dans le délai de 7 ans, dans ce cas il bénéfice du taux réduit de 3%.
2. L’acquéreur ne s’engage pas a bâtir, dans ce cas il paie le plein tarif 6%
Frais d’acquisition pour les terrains non bâtis sans engagement de bâtir :
1. Droits d’enregistrement : 6%
2. Conservation foncière : 1% + 150 Dh ( 75 Dh fixe et 75 Dh pour le certificat de propriété)
3. Honoraires du notaire : 1%, avec un minimum de perception de 3000 Dh
4. Frais divers (timbres .) : 1500 Dh
5. TVA : 10% du montant des honoraires
6. La loi marocaine interdit a un étranger de se porter acquéreur d’un terrain a usage agricole.

 L’Architecte au Maroc, son rôle

Dans les communes urbaines, les centres délimités et leurs zones périphériques ainsi que dans les zones à vocation spécifique le recours à un architecte est obligatoire pour :
Toute construction nouvelle.
Toute modification apportée à une construction existante nécessitant l’ obtention  du permis de construire.
Tous travaux de restauration des monuments.

Le recours à un architecte est nécessaire pour obtenir un permis du construire. En dehors des périmètres cités auparavant, le recours à un architecte est obligatoire pour tout bâtiment public ou à usage du  public.  L’ architecte est obligatoirement chargé de :
La conception ou la modification architecturale de l’ oeuvre.
L ‘établissement de tous documents architecturaux graphiques et écrits relatifs à la conception ou la modification de la construction en particulier ceux à fournir à la commune pour obtenir le permis de construire conformément à la réglementation en vigueur au Maroc.
Veiller à la conformité des études techniques réalisées par les ingénieurs spécialisés  en construction avec la conception architecturale.
Effectuer un suivi de chantier pour évaluer la conformité des  travaux,  jusqu’ à la délivrance du permis d’ habiter  et du certificat de conformité.
Les ingénieurs spécialisés sont obligatoirement chargés de :
L’étude et l’ établissement des documents techniques nécessaires à la conception de la construction.
Suivre la réalisation des travaux pendant la construction se rapportant aux études techniques effectuées par eux.
Le recours à l’ architecte n’ est pas obligatoire dans le cas de construction de superficie inférieure à 150 m²
le certificat de conformité et le permis d’ habiter
Le propriétaire ne peut utiliser la construction une fois les travaux achevés, que s’ il obtient le permis d’ habiter ou s’ il s’ agit d immeuble à usage autre que d’ habitation, un certificat de conformité. Ces pièces sont délivrées, dans les formes et conditions fixées par le président du conseil communal sur demande du propriétaire qui doit, obligatoirement déclarer l’ achèvement de la construction. Le permis  d ‘ habiter des immeubles ne peut être délivré qu’ après vérification par les services compétents en matière de télécommunication, de l’ existence des lignes électrique dont l’ installation est obligatoire.
Le titre et le permis d’ habiter sont indispensable pour la revente du bien immobilier.